Társasházi alaprajz készítés

Manapság igen elterjedt feladat. Nemcsak újonnan, kimondottan társasháznak épülő épületek esetén, de akár régebbi, több generációs családi házak is alakíthatóak társasházzá.

Így néz ki, ha velem dolgozol

Ahhoz, hogy egy épület társasház legyen, alapvetően két dolog szükséges. Ügyvéd által elkészített alapító okirat és az annak elengedhetetlen mellékletét képező, földmérő által készített társasházi alaprajz.

Fontos, hogy az alapító okirat mindenképpen az alaprajz alapján készüljön, az abban megjelölt helyrajzi számok és hasznos alapterületek megjelölésével, ezért ne bízzon meg olyan ügyvédben, aki az építészterv alapján vállalja az okirat elkészítését, mert az abban megjelölt területek eltérhetnek a valós állapottól, és ha időben később készül az alaprajz, akkor ellentmondások keletkeznek, végső esetben a földhivatal elutasítja a bejegyzést!

Fontos, hogy mindig először a földmérő készítse el az alaprajzot és azt is a megvalósult állapot szerint, semmiképp a kiviteli tervek alapján!

A munka során a helyszínen felmérem az épületet, annak összes belső helyiségét, a nyílászárók helyeit és az épülettartozékokat (teraszok, lépcsők stb.). Ezután irodában kiszerkesztem az alaprajzot, amelyet beadok az illetékes földhivatalba záradékolásra. Miután a hivatal záradékolta az alaprajzot, és az a megrendelőnek is átadásra került, az ügyvéd elkészítheti az alapító okiratot és beadhatja a földhivatalba a bejegyzési kérelemmel.

Jó, ha tudod

Főleg régi épületek esetén előfordul, hogy a társasházzá alakítandó épület nem szerepel az ingatlan-nyilvántartási térképen, vagy szerepel ugyan, de azt nem megfelelő méretekkel, pontatlanul ábrázolták és/vagy egyes épülettartozékok (pl. teraszok) hiányoznak. Sajnos még új építésű ingatlanok esetén is igen gyakori, hogy megfelelő szakmai tapasztalat és precízség hiányában egyes földmérők pontatlanul térképezik az épületet.

Mivel a földhivatal a társasházi alaprajzot csak abban az esetben záradékolja, amennyiben az alaprajzon ábrázolt épület, annak minden tartozékával fedésbe hozható az ingatlan-nyilvántartási térképen szereplő épülettel, fontos, hogy a térképi tartalom is rendben legyen. Hibás vagy elmaradt ábrázolás esetén a probléma orvosolható épületfeltüntetéssel vagy felmérési és térképezési hiba kijavítására irányuló földmérési szakvélemény alapján. Mindkét eljárás hónapokkal eltolja a társasház bejegyzését.

Ezért javaslom új építés esetén ugyanazzal a földmérővel végeztesse az épületfeltüntetést és a társasházi alaprajz készítését, régi épület esetén pedig megbízás előtt tájékozódjon az épület térképi állapotával kapcsolatban!

Telekhatár kitűzés

A telekhatár kitűzés az egyik leggyakoribb megrendelői igény, a köznyelv telekkimérésnek is hívja. Érthető, hisz természetes igény, hogy az ember szeretne tisztában lenni vele, hogy az általa birtokolt ingatlan a természetben „mettől-meddig” terjed, hova építheti fel a kerítését, meglévő kerítések esetén, pedig, hogy azok jó helyen vannak-e, nem csökkenti-e vele a szomszéd területét, esetleg fordítva.

Amit azonban kevesen tudnak, hogy bár csak karózásnak tűnik, mégis gyakran ez az egyik legnehezebb földmérői munka. Nem szakszerű végrehajtás esetén akár milliós károkat is okozhat a megrendelőnek, szélső esetben pedig a szomszédok közötti viszony elmérgesedéséhez, telekhatárvitákhoz és akár bírósági perekhez is vezethet.

Így néz ki, ha velem dolgozol

Fontos, hogy kitűzés előtt, végezzük el a helyszín pontos felmérését. A helyszínen felmérem a jelenlegi kerítéseket, telekhasználatokat, nem csak a kitűzni kívánt földrészletre, de a közvetlen szomszédokra vonatkozóan is, szélsőséges esetben akár a teljes lakótömböt is.

Megrendelem a földhivataltól a munkához szükséges adatszolgáltatást, amely nem csak a jelenleg hatályos digitális térképet jelenti, hanem az irattárakban tárolt eredeti, régi térképeket, mérési vázlatokat is.

Ezután a saját méréseim és a kapott adatok alapján irodában megvizsgálom azok egymásnak való megfelelését,  igyekszem megszüntetni a térképi torzulásokat, és a digitális térképet a lehető legpontosabban visszaállítom az eredeti felméréskori állapotnak megfelelően. Ez egy hosszú, időigényes, nagy odafigyelést és szakértelmet kívánó feladat. Gyakran több napot is igénybe vesz, mire megtalálom a hibákat és azokat a paramétereket, amik mentén a térképi koordináták már a valóságban is kitűzhetőek lesznek.

Ha ez megvan, akkor egyeztetésre kerül egy második helyszíni időpont, amelyről már a szomszédokat is értesíteni kell, legtöbbször levélben, majd az adott napon elvégezem a kitűzést. A kitűzés eredményéről helyszíni jegyzőkönyv, kitűzési vázrajz készül, melyet a földhivatal ezután vizsgál és nyilvántartásba vesz.

Jó, ha tudod

Nem véletlen, hogy ezt a munkát kezelik a jogszabályok a legszigorúbban. Kizárólag Ingatlan Rendezői Minősítéssel (IRM) rendelkező földmérő végezheti. Ez azért sem véletlen, mert bár a mai világban már digitális térképeink vannak, és modern nagy pontosságú műszereink, a térképi állományok nagyon sok településen még régi 50-100 éves analóg, papír alapú térképekből kerültek előállításra azok digitalizálásával.

Sokszor már az eredeti térkép sem volt kellően pontos (az akkori kor felmérési és térképezési módszerei ezt tették lehetővé), a digitalizálás és geometriai transzformációk csak rontottak rajta. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a digitális térképen tárolt koordináták akár több méteres elcsúszásban, a térképi vonalak és telekhatárok elcsavarodva is lehetnek a valósághoz képest.

Egy hétköznapi példával élve ezt úgy kell elképzelni, mintha egy régi VHS (video) kazettán lévő filmet digitalizálnánk a számítógépünkre. Bár az így keletkezett videó formátumú fájl (pl avi, mp4 stb.) digitális, a pixelek számát tekintve akár  nagy felbontású is lehet, mégis érezzük, hogy az így kapott film minősége messze elmarad egy eleve digitálisan, full HD kamerával rögzített videótól, hisz a filmünk magán hordozza az eredeti felvételre vonatkozó minőségi tényezőket. A film szemcsés marad, életlen, a felvétel zajos, szellemképes. Tehát attól, hogy digitálissá tettük, még analóg felvételként kell kezelni.

Sajnos ezzel a munkával rengeteg földmérő visszaél, hisz az átlagember szemében a kitűzés nem több, mint a helyszínen leütött 4-5 db karó. Gyakran jogosultság,  adatszolgáltatás és ráfordított munkaidő nélkül végzik, lényegesen olcsóbban. Emiatt sokan elcsábulnak.

Viszont az olcsó árért és gyorsaságért cserébe, nem kapnak bizonyító erejű dokumentációt a kitűzésről, rosszabb esetben a fentebb részletesen taglalt hibás térképi koordinátákat egy az egyben jelölik ki a helyszínen, így azt a látszatot keltve, mintha a kerítések akár 1-1,5 méterrel is arrébb lennének. A megrendelő, vagy szomszédja tévesen azt a képet kapja, hogy egymás birtokát sértik és már indulnak is a viták és perek.

Hivatalos földhivatali dokumentáció helyett pedig egy „Helyszínrajz” vagy „Mérési vázlat” elnevezésű papírt adnak át a megbízónak, tévesen azt az érzetet keltve, hogy a kitűzés dokumentálva lett. A valóságban ugyanakkor ezek a papírok semmire sem használhatók, csak az ügyfél jóhiszeműségére támaszkodnak és a földhivatal az egész folyamatból semmit nem érzékel.

A piacon gyakran elterjedt „földmérői” fogalom még a nem hivatalos kitűzés is. A „szakember” gyakran felajánlja telefonban, hogy a kitűzést hivatalosan X összegért, nem hivatalosan annak 50-60%-ért vállalja. Természetesen ennek sokan felülnek és megrendelik az olcsóbb verziót, így a vállalkozó sikeresen csőbe húzta a megbízót, aki még azt is hiszi, hogy jól járt, hisz neki elég a helyszíni karózás, nincs szüksége hivatalos papírokra.

Soha ne bízz meg olyan földmérőben, aki nem hivatalos úton is vállalja a kitűzést és mindig tájékozódj, hogy rendelkezik-e „IRM” jogosultsággal, ne félj erre rákérdezni! Jusson eszedbe, hogy az a pénz, amit itt megspórolsz, később milliós károkat is jelenthet. A te érdeked, hogy a kitűzés szakszerű legyen és bizonyítható!

A legfontosabb pedig a kitűzéssel kapcsolatban, hogy a kitűzés NEM birtokbaadás. Tehát miután a földmérő leverte a karókat és elment a helyszínről, a megbízó nem kezdheti el lebontani a szomszéd kerítését, nem mászhat át a telkére. Ha a kitűzés azt mutatja ki, hogy túl-használat van, akkor egyezséggel vagy bírósági úton kell érvényt szerezni. Az egyezség eredménye lehet szóbeli megállapodás, egy ügyvédi okirat a két fél között, esetleg egy telekhatár-rendezési eljárás, mellyel rendezik egymás között az elbirtokolt területet.

Tervezési alaptérkép földrészletről

Szükségességét általában az építészek, tervezők szokták jelezni a megrendelő felé, de javasolt már az előtt elkészíttetni, hogy a tervező jelezte volna.

Ha tudjuk, hogy építkezni szeretnénk, és tulajdonunkba került az üres építési telek, már az építész megkeresése előtt, vagy azzal egy időben célszerű egy megfelelő jogosultsággal (GDT – Geodéziai Tervezői jogosultság) rendelkező földmérőt megbízni a terület részletes felmérésével. Bizonyos tereplejtési viszonyok mellett a jogszabályok is kötelezővé teszik, de én javaslom abban az esetben is elvégeztetni, ha a telek lejtése ezt még jogszabály szerint nem követelné meg.

Jó, ha tudod

Miért fontos felméretni a telket tervezés előtt?

Mert ilyenkor a földmérő 3D-ben leképezi a telek domborzatát, amelyből a tervező később pontosabb számításokat tud végezni. Ez alapján pontosan megbecsülhető a későbbi földmunka mennyisége, az épületet sokkal inkább ideális helyre tudja a tervező elhelyezni, ahol minimalizálhatók a földmunkából és egyéb statikai elemek (pl. támfalak) kivitelezéséből eredő többletköltségek.

Mert kevésbé valószínű, hogy a kivitelezés során kellemetlen többletköltségekkel kell szembesülni.

Mert a tervezési térképen a szakember felméri a telekhez tartozó összes közműbekötés helyét és balti magasságát, így tehát a tervezés során ezek is figyelembe vehetők, a kivitelezéskor sem vízszintesen sem magassági értelemben nem okoz gondot a közműhálózathoz való csatlakozás.

Mert a felméréskor feltérképezzük a telek előtti utcafrontot, mérjük az útburkolat magasságát, elhelyezkedését, a járdaszinteket, vízelvezető árkokat és minden egyéb olyan fontos természetes és mesterséges tereptárgyat, amely pl. egy gépkocsibehajtó szakszerű megtervezéséhez felhasználható.

Mert a térképen mérve lesznek a szomszédos épületek telek felőli falsíkjai, tetőgerinc és eresz magasságai, melyek nem csak azért fontosak, hogy a tervező a tervezett épület magasságánál figyelemmel tudjon lenni a HÉSZ-re, de gyakran előfordul, hogy a jogerős ingatlan-nyilvántartási térképen a szomszédos épületek nem a valóságnak megfelelő helyen és/vagy méretekkel szerepelnek, így, ha a tervező csak azokhoz tud igazodni, fennáll a veszélye pl., hogy a tervezett épület már a tervfázisban eleve hibás távolságra kerül a szomszédtól, esetleg a településképi elhelyezés nem teljesül.

Mert a tervezési alaptérképen mérve lesznek a kerítések valós helyei, így már a tervező is képet kap arról, ha esetleg a jogerős ingatlan-nyilvántartási térkép és a valóság közt komolyabb eltérések vannak (lásd telekhatár kitűzés menüpont). Ezek ismeretében figyelembe tudja venni az elő és oldalkert megtervezésénél az eltérést, és szükség esetén ráhagyással tud élni, hogy később mindenképp megfeleljen az épület elhelyezése a Helyi Építési Szabályzatnak.

Továbbá az előző pontot kiegészítve, a későbbi épületkitűzés során a földmérőnek már nem kell újra kimennie a helyszínre ellenőrző méréseket végezni, mert a korábbi felmérését felhasználva tervezni tudja az épület pontos elhelyezését a terepen.